深圳房子投资,房产投资为什么能挣钱

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提问：新人二问：1.一般换房怎么操作？是先买还是先卖？如果中间操作不当，资金对接不上怎么办？

回答：置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。

这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

提问：本科毕业后买的成都社保，打算在成都投资买房，新津值得入手吗？

回答：你好，成都投资推荐城乡结合部板块，之前凯哥也推荐了几个城乡结合部板块，是因为这些非热点新区的近郊地铁房便宜。或者是一些核心区的次新房、高新区、锦江区。已经炒高的比如天府新区尽量要回避，以为你天府新区实在太大了，也只能关注靠近高新区这边的，全国99%的新区最后都死掉了，因为上面只有一个目的，那就是卖地。

而成都是一个喜欢摊大饼的城市，在成都生活过几年，非常了解那边的情况，我们认为只要有地铁有地的近郊都会有很大的发展，不过是板块轮动而已。

成都城乡结合部12000，新区爆炒板块比如大源30000起，果断买城乡结合部。未来价格差会拉近。城乡结合部12000到20000这8000块是闭着眼睛会拉平的。有成都房票，能接受投住分离，建议在推荐的板块内淘淘二手低价笋盘。像视高、新津只是在不限购区比较有性价比的板块，但是并非投资首选。

你说一线城市会持续上涨。那什么时候房价会保持稳定不再上涨了呢？有没有几个指标可以参考呢？

人口停止流入。有持续的人口流入就会带来持续的购买力，中国目前城镇化率59％左右，发达国家的城镇化率75％~80％，中国要达到这个城镇化率应该还需要二三十年时间 2. 货币不再超发。信用货币时代，货币贬值是普遍趋势，只要贬值这个预期在，核心城市核心地段的房产必然会成为保值增值的优选 3. 土地供应能够持续的满足每年新增的购房需求。中国的城镇化策略是控制大城市人口，积极发展中小城市，区域均衡发展。这种策略是违背市场规律的，正是基于这种策略导致中小城市土地供应过多，库存积压；大城市供应过少，供不应求。往前看房价很便宜，几年后回头看现在的房价，依然会是同样的感受。

凯哥，你好。在之前你说过，钱不是靠“赚”的，而是靠“融”的，这句话怎么理解？

回答：核心原因是赚钱太慢了。人有两条活路：一是赚钱 二是买钱 微博大V，抖音李佳奇，是赚钱的典范；而我们每年把现金都换成一二线优质房产的，叫做买钱。赚钱很考验个人能力，普通人里万分之一的几率；买钱对个人能力的要求不是很高，但脑袋必须要开窍，思维要跟的上，要多跟拿到结果的人交流，因为这方面自己是很难悟道的，需要高手指引，并且自己还不能太懒，申卡啊、流水啊、多核啊，每天都要做这些事情。就像父辈对我们说的，年轻人，手脚要勤快。

融资，资金杠杆，不用多说，就是借钱买资产，股票配资，杠杆买房和期权期货等就是最好的例子。

凯哥你好，本身是北京IT男，现在年收入40万，已经在京有一套小户型房子，本想打算再买一套，但父母希望在老家菏泽买一套大房子，这样逢年过节可以回家住几天，他们也有是面子。不知道我的想法对不对，希望凯哥多多指点，谢谢您。

回答：首先我们来说面子，面子是很多普通人迈不过的一个坎。一开始我没想通原理，后来偶然想到，把面子当做一种消费品，就好理解了。面子本身也是一种消费品，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。

好比同样50万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村装修一栋别墅；明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花50万精装修，房子买来没法显摆，多没面子；

表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜刷淘宝，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。

富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用。热衷面子，就是把自己培养成穷人。

不建议在老家买房子，其实北京的房子虽然小，但比老家的房子更有面子，因为它更有价值。什么是面子，当有一天你腰缠万贯、衣锦还乡，捐款200万、500万的时候才是父母真正的面子。

我想在上海跟长沙两地之间选择一个地区投资商铺，选择那个地区比较好？然后现在中介给我推了一些回报率达到7—8之间的，我本来是准备去投了 ，但听你说商铺很多坑，现在犹豫不决，怎么办？

回答：首先凯哥要说的是，世上投资千千万，你为什么非要选商铺，选择一个不被看好的投资品。商品和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。

门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手，就是你用爱好跟别人的专业PK，你会死的很惨的。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。

但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。

请问深圳哪个区域适合自住 投资，附带楼盘推荐

回答：你好，深圳投资实操逻辑：

一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；

二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；

三、1000 的产品，只考虑南山；

四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；

五、不仅看多，而且做多；

六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

板块选择的先后顺序：

第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。第二类是热点片区没有涨的楼盘。

第三类是热门板块小户型已经上涨，大户型还没启动的片区；

第四类是热点片区上涨后将购买力挤压的副城的中心区域。

2个方案：1.入手2套低价潜力盘。2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。

根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。

我是智汇财商的凯哥，欢迎关注我的公众号【房神圈】，成为智汇财商学员的线上学员，在这里你可以学习，快速解决首付问题、快速解决购房资格问题、还有在楼市中赚钱的方法。

深圳的房子20万一平依然有那么多的人在抢为什么有钱人那么多？

一，深圳有钱人真正多。深圳和香港只有咫尺之遥，很多香港明星也在深圳置业。譬如张学友听说他在深圳福田雅颂居买了一套房，还空着不住，雅颂居一平米十几万。深圳有几个大公司，什么华为，腾讯，那里工作的员工月入两三万，有的四万。深圳赚钱相对容易，很多我认识的教钢琴的，做补习的，月入好几万，他们在深圳买了房。还有一些看起来一般的职业，譬如卖奶茶的，卖面包的，开餐馆的也在深圳买了房。二，有些是公务员等分了房，譬如莲花村是公务员分的房，现在一套75平米的房子也价值750万。譬如侨香村是福利房，有些老师分到了就赚到了，譬如现在一套侨香村的100平米的房子，明年可以上市交易，中介估价最少价值1500万。三，有些人本来也不是很有钱，但是买房早，譬如2004年，2009年，2014年，2015年，这些时候房价较低，随着时间的推移，房价大涨，这些当初买房的人成为千万富翁，就可以卖房买新的更贵的楼盘。

所以深圳是一个人才济济，藏龙卧虎的地方，别人说了，到北京才知道自己官小，到深圳才知道自己钱少。深圳很多人，穿的普普通通，却是大富翁。所以贫穷限制了我们的想象力，深圳每次那些价值一两千万的楼盘出来，一下子被人一抢而空，售罄。

分享一下我的买房经历，2015年，身上只有，十万存款，我就决定要买了。深圳光明房价1.8万一平，当时光明一号开盘1.9，一周后，2.1-2.3，一周就涨好几千，于是我更慌了。赶紧凑钱 借钱，老公公司借了20万，朋友那里借了15万 ，姐借了几万，刚好付了个首付。买了个89平的小房子。2016房贷下来，开始还房贷，2018年才把借的买房的钱还完。每个月房贷不到六千，现在房子市场价应该是550万[呲牙]所以抓紧上车是对的。

因为买到就是赚到，在房子一直涨的趋势下，不买房的人就感觉自己亏了，所以只要有点钱就想办法买房了。

深圳又是一个炒作氛围非常浓厚的城市，只要有点风吹草动，就一窝蜂的炒作，导致房价越来越高了。在深圳买房的不一定是深圳人，周边珠三角还有其它的城市的人也看到深圳房子巨大的赚钱效应，热钱就蜂拥而来了。虽然深圳已经出台了最严格的政策，但有钱人买房子的途径依然很多，所以即使20万一平也挡不住那么多人抢房。

深圳有华为、腾讯等这些高收入公司，所以也不缺购买力。有些买房早的人也有换房需求，在上涨趋势中卖掉现在的房子，手上的现金也能够支持购买20万一平的房子。加上深毁茄竖圳新房限价，能买到新房，已经就赚了，所以会有很多人抢购。

深圳的房子其实少有20万一平的。但是少数的地方，比如台湾人称为中国矽谷的地方，后海这样的一些地方，房价就已经相当的高了。其实，这样的一些地方，房价高有它高的道理，因为早年的高新 科技 区的规划，也就是高、精、尖，科学技术的聚集之地。换句话说，这里的一些地方就是人类的最前端的智慧的物化之地。

但是政府是有调控房价的。但是货币疫情等多重因素，还有某一些不明确的因素的作用。这一年来深纳州圳的房子还是上涨过快。比如我所知道的，沙河西路的某一个楼盘，就是网络上传言买到一套房子可以赚到500万的地方。实际上是政府控制开发商在那里的房子每平米只能13万，而周围的二手房买到了每平米18万。

所以，某一些核心地段，房子已经几乎丧失了它的居住的属性，已经仅仅是一种商品的属性。比如我的家人有一套住房在大学城附近，地铁口，118平米就以月租1万6千的价格租给了一位带研究生的教授。教授年收入200万左右，这一点点房租毫无压力。而我们家是农村出来的，所以为了便宜在龙岗的一个地方用5000的月租租了一套房子住。

或者，某一个时候，深圳的某一个地方的房价达到了50万，这毫不奇怪，到时候我会相信。事实上我就已经见过26万一平的房子，也是平常的房子，地方不同罢了。或者，是一些核心的地方，带动了周边的房价的上涨。而现在的情况，是核心的地方的房子，是具有投资性的一种房子，因此有许多的人的抢购。但核心地方以外的房子，周边的房子，还是比较适宜居住的房子。

贫穷限制了我们的想象，深圳的有钱人真的多。

昨天看到一则排行榜，中国大陆地区年综合总收入30万以上人数排行榜，深圳年均综合收入超过30万元的纤大人数达到545.65万人。当然，年入30万想在深圳买房，真的也相当艰难，而这个收入在深圳恐怕也只能算是中等水平。

如果你在深圳街头随便走一走，会发现深圳不仅豪宅多，豪车更多，尤其是最近几年，随着深圳房价越涨越高，深圳街头的豪车也越来越多了。特斯拉在街头比比皆是，保时捷也越来越多，这些外在的现象，你会感觉深圳的有钱人真的多。

所以我们先看到这样的深圳房价地图，贫穷真的限制了我们的想象，看看下面这个房价地图，深圳福田区和南山区相当多的区域房价均价已经超过10万元每平方米，深圳湾更是达到了近20万元每平方米。很多人都在问，深圳有钱人真那么多吗？这么贵的房子有人买吗？回答是肯定的，似乎再贵的房子都不愁没人买，因为这里是深圳。

在深圳购房，不外乎两个层次，一是云淡风轻型，对于有钱人来说，买房或许就真的象买菜一样。二是负重前行型，刚需，必须得买房，收入不算多，房价却很贵，收入大部分交了房贷，虽然生活在一线城市，但过得也不容易。

那么问题来了，为什么深圳房价这么贵，还有那么多人要在深圳买房呢？为什么不用在深圳买一套的房钱在内地买几套房过轻松的日子呢？这个原因其实并不复杂，当你习惯一座城市，当你在这座城市创业时，当你喜欢上一座城市并且看好这座城市的潜力时，就会力争在这座城市安家置业，更何况这座城市是深圳。

所以每年都有不少人离开这座城市，但每年来到这座城市的人更多，虽然房价很高，但深圳的城市环境，机会与机遇，创业环境和收入水平的确是全国城市中比较高的，加上深圳的最新城市定位，粤港澳大湾区中心城市， 社会 主义先行示范区，未来发展可期。

深圳1300多万常住人口（实际管辖人口超过2000万），但辖区面积仅1997平方公里，土地资源在全国一线城市中是最紧张的。而深圳又是一个移民城市，刚需量十分大，所以房价一路上升，也是正常的事情。

当然对于富豪来说，在深圳早已经不只一套房了，房价这么高，有钱人还抢房，原因很简单， 因为深圳的商品房有极大的投资价值 。十年前在深圳买一套房，现在大都赚了数百万上千万了。房价这么高，深圳的豪宅却一点都不愁卖。

其实有钱人多并不是唯一的原因，有钱人多的城市多了去了，但为什么深圳能炒到这么高，并且还能继续炒下去，我认为最核心的原因是深圳具备了炒作需要的天时地利人和的一切要素：发展最好的经济特区，国家给的利好不断，有想像空间（炒作空间大），人稠地少，高收入人群多，源源不断的高素质人才流入 聪明的资金怎么会放过这样的好机会，所以天量的炒作资金潮水般的涌入深圳房地产市场，深圳房地产市场跟刚需、跟普通人基本上没有半毛钱关系了，无数贪婪的小资金、大资金在一起享受着赚钱的快感，击鼓传花的 游戏 会一直玩下去，直到政府真正痛下决心来解决，就像打击东莞的色 情行业一样，一直都说不能整治，一整治东莞经济就完蛋了，但真的整治后，东莞仍然还是发达的东莞，深圳房地产市场也一样。

因为有钱人多，因为有钱人看涨。因为看跌的都不是有钱人，所以他没有成为有钱人

主要是学区房，解决孩子上学问题！深圳有钱人多也不存在吧，北上广也不少！

都是炒出来的，有另一个情况，关外某地铁盘建好五年了还是没卖完，你可能不相信，深圳有钱人确实很多，但这个多跟你说的那个多不是一回事，深圳月薪过万的人才占11%左右，远比北京上海少很多，只是深圳的金融比较发达，虽然有些从总额来说比不到上海，但还是很有优势

能买行深圳房的应该都是精英人士，和成功人士，普通人望尘莫及。

警告： 疫情之下，买房逻辑已变

毫无疑问，这次疫情导致的全球衰退将超过2008年经济危机。

欧美发达国家“负利率”遍地、美联储史无前例的“无底线”量化宽松以及深不见底的全球疫情蔓延，都预示着我们很可能要经历一场前所未有的经济危机。

除中国以外的所有发达国家，陷入衰退已经是板上钉钉、毫无疑问。而中国根本不可能独善其身。

中金公司在最新的研报中，已经将中国2020年实际GDP增速预测从此前的6.1％下调至2.6％。而3月19日瑞银同样将中国全年经济增长预测大幅下调至1.5%。

我在两周前3月12日的文章《》里就提前预测过：我国目前的抗疫胜利仅仅只是1.0版本。疫情对这个世界的冲击才刚刚开始，疫情对我国进出口贸易和产业链的影响才是真正的2.0版本！

我国目前完成的仅仅只是保证人民生命安全的第一阶段工作，而维持经济平稳运行才是后期更加艰苦的任务。

2008年经济危机时，我国在“四万亿”和“保8”的驱动下，第一个从泥潭中爬起来，带领世界实现了正增长。我相信这一次，历史会再次重演，因为我们可以使用的工具还有很多，比如新基建、货币宽松、房地产。

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抄底中国

欧美日的“零利率”“负利率”以及货币大放水，必然导致流动性泛滥，资本逐利的本性一定是会选择流入投资回报率更高的国家和地区。

而目前我国的存款利率为：一年定期1.75%，二年定期2.25%，三年定期2.75%。单单从利差的角度来说，国际资本就有极大的动力流入我国。

此外，从去年开始，国外资本就开始大规模的抄底中国商业地产，主要目标城市就是北京和上海。包括现在正在跑路的潘石y，也是在以极低的价格“引狼入室”。

完全可以预见，随着我国第一个走出疫情，经济逐步复苏，以及国际资本避险的需求，国内一二线城市的优质地产项目都哪桥将成为外资抄底中国的廉价筹码。

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承认回暖

3月24日，官媒人民网刊文《买卖双方入市意愿强，多地二手房市场回暖》，这可是官媒第一次公开承认楼市回暖。

我在前几篇文章里一再提醒各位，房住不炒和打压楼市完全是两回事，房住不炒更不是打压楼市的代名词。

在全球经济同步衰退，我国经济下滑压力如此之大的当下，让楼市合理回暖才是最最正确的姿态。

千万不要意淫高层会对楼市下重拳，楼市是皮夹子的现状短期内根本无法改变。

所以我们看到今年开始，上海、南京等城市的限价已经悄无声息的低调打开。上海最热板块前滩的价格已经从前几年的8.5万，放宽到今年的9万 。2020年上海首张预售证绿地海珀外滩定价13.8万元/平，而去年近在咫尺的融创外滩壹号预售价还是12.15万/平。

而深圳的火爆更是搞得沸沸扬扬。先是几天前的豪宅秒光，现在又出现高价喝茶费。深圳宝安海纳公馆116平总价1150万的新房“喝茶费”需要70万，云玺和金亨利二期的“喝茶费”也是60万-70万。没有楼市的火爆，哪来的高价“喝茶费”。

至于各重点城市新房、二手房成交量的回暖数据，我就不再列举了，之前几篇文章说的已经很多了。

3

谨慎炒股

美股在10个交易日内经历4次熔断历史罕见，美股崩盘导致国内A股更是频遭牵连。

如果你要是仔细品味，就很容易发现，这几十年来，我们的A股很难长期走出独立行情，永远是涨跌交替。不客气的说，我从未见过一个人，是在股市里真正发家致富的。短期的身价暴涨之后，必定在将来的某一天会还给股市。不到收手的那一刻，股市里根本就没有赢家。

越是资本市场动荡，越是金融市场起伏，房地产才越体现出保值作用。

2015年楼市大行情是如何起来的？就是2015年6月A股达到最高点5178点之前，股市里获利的大咖们纷纷套现离场，购买上海和深圳的豪宅固化收益。2015年的大涨行情完李消猛全就是从豪宅市场开始，从上而下带动起来的。

所以，股市注定就是短期融资的工具。价值投资和长期牛市暂时我们根本做不到。

千万别自信的以为你炒炒股赚点钱就可以收手了，最后你的首付全部都会在股市里变成别人的首付！

楼市和股市是水火不容的两个物种，炒股的人，会嫌弃楼市赚钱慢，而真正懂得楼市价值的人，却根本瞧不起股市。但最终的结果往往都是买房的只赚不赔，炒股的万年不赚。

股市是人性贪婪的放大器，而最终人性都会在贪婪面前一败涂地！

所以，我不建议你炒股，或者说要谨慎炒股，包括股票基金、指数基金。股市桥厅，高层都难以精准把控，更别说你平民百姓了。

4

怪胎学区房

从2月底开始的这轮回暖，一线和重点二线成交量最大的是三种房子：学区房、倒挂新房、大户型改善。

我在2月13日的原创文章《》里就告诉过大家：第一波行情就是3月份开始的学区房热潮。现在看来的确如此，其实这根本不算预测，而是多年来的经验积累。

楼市里，最抗跌的产品是小学和初中都属于第一梯队的双学区房（含九年一贯制重点学区），其次是第一梯队的小学学区房。然后才是核心地段的品质次新房。而最不抗跌的是显著高于周边价格的高溢价豪宅，剩下最最不抗跌的就是没有学区的郊区老破小。

在整个楼市里，学区房是完全脱离楼市大行情的独立存在，而且永远是只涨不跌。对于学区房而言，根本不需要分析房产政策，根本不需要看利率高低，所有利空所有利好，最后都会被学区房转化为利好政策。学区房根本不受楼市政策的制约，学区房只受入学政策的影响。

目前深圳的学区房已经比年前涨价至少5-10%，而根据我第一线的实地看房，上海的学区房成交极为迅速，不过价格基本保持稳定。

所以，对于需要学区房的朋友来说，一定要提前考虑，越早买越划算。在不考虑自住的情况下，首选总价最低的挂户口房。在学区房中，什么户型、朝向、楼层、装修，一切都是次要因素，只要不是自己住，总价低就是第一竞争力。

学区房最畅销的永远是总价最低的，而决不是品质最好的。

5

房贷会被通胀淹没

未来10年，我们的房贷会被通胀淹没。

目前我国广义货币供应量M2是200万亿，而2013年时才110万亿，不到七年翻了一倍。过去四十年，我国的M2年均增速为15%。

利率越来越低，物价和收入越来越高，这是大势所趋。所以，千万别看到现在房价不涨或者下跌，就不敢贷款或者少贷款。

正确的做法应该是在自己能力范围内尽量多贷款贷足款，还贷期限拉到最长，并且采用等额本息的方式，总之，现在月供越少越划算，欠银行越多越划算。

目前，上海的抵押经营贷利率已经低至4.35%，而且是20年等额本息，这比房贷利率（5年期LPR）4.75%还要低。所以，都在说要防止信贷资源流入楼市，在如此大的利差面前，资金的去向可想而知。

现在，上海还有一种税费贷，就是买卖房产缴的税也允许你贷款。在申请按揭贷款时可以同步申请税费贷，到时候银行会给你张银行卡，缴税时直接刷卡，然后慢慢还款。利率3.5%，和公积金利率差不多，期限5-10年，最高额度50万。也就是说你买卖房子的契税、个税（包括遗产税）、增值税，统统可以享受最低利率贷款。

我熟悉的贷款老师最近告诉我说，他做这行十多年，从来没有过今年这么低的经营贷利率，从来没有过这么快这么轻松的的审批流程。

其实，从税费贷也完全可以看的出，央行多次降准降息之后，各大银行的钱都已经多的溢出来了，急切需要把钱放贷出去。

而房贷业务是银行业最有保障收益最高的业务，所以，从这个层面看，高层还是鼓励购房的。

6

贷款翻倍

每一次换房，你的贷款金额至少要翻倍，才有意义。

比如你自住一套500万的房子，贷款还有200万未还掉，那么假如你置换的房子是600万，贷款从200万增加到300万，那么就完全没有必要换。因为置换一次单单是中介费契税个税增值税就要接近10%，也就是60万左右，而你多贷了100万，却还要付出60万的的换房摩擦成本。

置换，必须让贷款额至少增加一倍，否则就别换。

买房赚钱靠的就是杠杆赚钱，靠的就是用银行的钱赚钱。房价大涨行情下，万不得已可以选择用全款或者少量杠杆买房，但是在房价滞涨和横盘时期，必须达到杠杆翻倍，换房才有价值。

房屋置换的大忌，就是平进平出！

7

让每一套房子都负债

15年前，上海丈母娘找女婿都要求“有房无贷”，但现在看来，当年的有贷和无贷，现在身价至少相差2-3倍。

美联储无限量印钞开启，各国零利率负利率频现，全球大宽松时代已经到来，认不清这个现实你将输的很惨！

全款买房和提前把银行贷款全部还清，是最愚蠢的理财方式。

假如你名下有一套无贷款的房子，那么接下来你要想尽办法让它负债。比如卖掉后再按揭换房，或者抵押掉套现出来再买房。

让每一套房子都处于还贷之中，才是你抵御通胀最合理的方式，因为你手里的钱会变毛。所以，假如你手里的钱都是银行的，那毛的越快，你的资产才越高。

你必须保证，手里始终拿着银行的钱。轮到大涨，你就一步登天，房价不涨，你也能抵御通胀。

一定要记住：合理负债才是你抵御通胀最有效的手段！

8

哪里可以买，哪里需警惕？

深圳：钱够就买，有钱就买，不论是首套还是改善，不论是自住还是投资，因为，深圳的房价根本摁不住，而且当地的种种做法早已表明对楼市的暧昧态度。

北京、上海、广州：已经是房价底部，未来能否大涨，没必要预测。微涨，长期上涨是毋庸置疑的。首套刚需尽管买，千万别幻想房价再跌，任何一次经济危机的最终结果都是房价继续上涨。投资要衡量自己的杠杆高低、月供能力，不建议超过自己能力的高杠杆投资，因为也许你没等到房价大涨就自己先爆仓了。

苏州，南京、杭州：这三个回暖明显的城市，刚需可以进场。这三座强二线属于内生性需求很强的城市，良好的经济发展，较高的人均收入，持续的人口增量，都是房价持续上涨的保障。高杠杆投资继续观望，等待政策利好。

南通、沈阳、大连：去年涨幅很大，而且没有明显调整过，非迫切刚需都要谨慎入场，观望为主。

天津，济南、青岛：去年跌幅很大，目前基本到底了，但是后期上涨动力明显不足，刚需可以入，投资需谨慎。

我写文章有个原则，必须包含两方面内容：讨论价值观和分享方法论。所有没有方法论的文章都是耍流氓。我的文章必须做到让读者获得新的知识点和技能，否则我宁可不写，免得浪费你我的时间。